前几天，福州相关部门发布征收方案，仓山奥体片区，闽江大道周边，鼓楼区西洪路508号省二建公司地块，先后都纳入了征收范围。

如何理解？首先置入时代背景。

2021年2月，22个试点城市试点“两集中”供地政策。全年住宅用地供应不能超过3次。

(相关资料图)

减少集中拿地给房企带来的资金压力、今年起，“集中供地”逐步松绑。未来常态化供地，地块成熟一块，出让一块，都有可能。

过去福州的规划或许是城市核心区域控制供地，周边地块加大供地。

如今，加大核心区域的旧房征收，加大货币安置的力度，提升楼市的热度，都是不得不出的牌。

要增加房企拿地的积极性，地块选择就非常重要。

所以左海璞宸附近，鼓楼区继续对小而美地块进行征迁。

鼓台之外，福州楼市波动最小的板块就在金山。

龙湖天序、建发玺云、建发和玺、万科城市之光，紫金九号，奥体周边的建发缦云、旭辉江山云出，都是这几年的网红热盘。

因此在仓山选择今年在金山周边进行地块征收，也不难理解。

今天来谈谈面临征收的一幅地块——高宅村。

等了8年的拆迁

高宅村 图片来源：福州周边游

十多条公交线路，周边还有公园，高宅村距离金山公交总站只有500米左右。

但走进高宅村，你会觉得时间还停留在上个世纪。

便宜的房租，凌乱的电线，以最小的代价，获得丰富的配套，这就是城中村的便利。

村里的房子多半一楼是店铺，二、三楼出租。所以不要怀疑房东的经济实力。

史料记载：高宅建村千年有余。当年高氏祖先由漳浦迁欧冶，几经辗转，于唐天佑二年（905年）定居凤岗。

这几年，高宅村在网上热度很高。翻阅福州12345，一个问题经久不衰——高宅村什么时候征迁？

图片来源：福州周边游

这似乎成了一个“狼来了”的故事。

2015年，仓山海峡体育中心周边的高宅村就纳入旧改范围。

2018年9月10日，相关部门就发布征地告知书，拟征收仓山区建新镇高宅村集体土地合计16.8760公顷（253.14亩）。

2020年10月，仓山区征地拆迁“百日攻坚行动“中，征迁面积30.28万的海峡体育中心项目周边收储地块七（高宅）项目，再次赫然在列。

上图是2020年仓山计划的百日行动的征迁地块。民天食品厂、白湖北园周边旧屋区地块先后几乎都完成了改造。

高宅村再次完美错过。

2021年，相关部门再次官宣——海峡体育中心项目周边收储地块七（高宅）项目（奥体 10#地）纳入仓山区的8个旧改项目。

当时，闽江大道的金山水厂地块以及高宅村地块位列8个旧改项目。

高宅村

可能因为官宣次数太多了，相关部门也留了一个伏笔：表示旧改项目计划可能根据福州旧屋区改造实际情况，如市财政资金筹措情况及项目成熟程度进行进一步优化调整。

直到2023年2月，高宅村地块正式官宣征迁。

供地节奏：稳健第一

此次高宅村征迁范围——

东至钱隆府小区、南至金凤新苑小区、北至金山公交综合车场、西至流花溪，总规模30.4504公顷（456.756亩）。

祸福相依。

对比南二环2020年前后征收的地块入市艰难，此时才开始征迁的高宅村地块，或许能成为未来福州楼市的信心来源。

因为高宅村靠近金山。

传统的理解，北侧的金山大道和金山大桥，南侧的尤溪洲大桥和浦上大道，之间是金山的核心板块。

融侨外滩、金山文体中心、金山小学、省立南院、仓山万达，等配套都在这个核心板块。

这3年，建发和玺、建发玺云、龙湖天序、榕心映月，紫金九号，价格虽有调整，但对比五四北、三江口、东区，都体现了价格韧性。

为什么在鼓台核心区之外，金山楼市走出了相对稳定的行情？

首先是金山配套已成，适合中产阶级的生活习惯和生活提升。

福州楼市这2年有个趋势。早年间流行的KTV、商场等吃喝玩乐消费型配套的重要性不如之前。

学区、地铁、培训中心、CBD、超市的重要性正在增加。

这个背后说明——1.这几年钱不好赚 2.移动互联网的发达，使得很多消费通过线上完成。

对于中产阶级来说，要么鸡娃要么鸡自己。前两天发过一篇文章，金山学区实力不容多说。（延伸阅读：一文看透！金山优质学区房价值分析）

金山也是目前是福州少有的2条地铁加持的板块。

比如说红盘榕心映月虽然没有江景，但主打的TOD的概念，减少通勤时间，对中产阶级的吸引力就是足够的。

第二，建发拉起了板块豪宅的天花板。

建发和玺、建发玺云两个项目的先后入市，使得金山楼市的改善需求被点燃。

第三，金山南北扩张趋势明显。

4号线半洲站附近的正荣洋房，216户，基本售罄。

靠近三环的万科城市之光在金山大道北侧，靠近农大。但不少机构把这个项目也归于金山板块。

金山+万科+江景的概念，再加上合适的价格，相关机构数据显示——2022年，均价2.9万/㎡，套均总价350万的万科城市之光网签625套。

万科城市之光屈居网签655套的中铁城江督府之后，排名2022年福州楼市销售量第二。

今年春节，福州楼市销售排名前二的项目分别是建发玺云、万科城市之光。

除了北侧的扩张，金山核心区的南部也是红盘很多。

飞凤山公园理论上属于奥体板块。但你问购房者，飞凤山公园算金山还是奥体？可能不少人会想上一会。

飞凤山西侧的旭辉江山云出，距离待拆迁的高宅村不远。推盘时主打的金山概念。目前主打的是叠拼产品，138㎡的产品价格在460万左右。

飞凤山公园东侧，建发缦云已经创造了福州第四代住宅的神话。

在售的正祥凤林别舍，均价也在2.9万/㎡。

地铁5号线霞镜站的东侧，还有另一个新入市的第四代住宅项目——榕发麓里云筑。未来这里拟规划建设16幢楼7层-16层住宅楼。

大金山南北扩张，飞凤山左右逢源。

等待拆迁的高宅村就位于这2个趋势的交集点，所以初步看了看，周边参照项目均价都在2.9万/㎡以上。

如果这幅地块2年完成征迁，早年入市，万科城市之光、旭辉江山云出、建发缦云等参照系或许都没有出现。

地块的价值，也不一定能做到最大，毕竟没有对比，就没有伤害。

高宅村的征收地块，除了住宅部分，后续还规划了体育用地，文化用地和商业设施用地。

尽管文化用地或许又会引发古建or庙宇的争议。当然这也是福州楼市的特点。

但因为在金山，再加上周边项目这三年去化率还不错，高宅村这样硬核的地块很容易获得青睐。

选择多多

高宅村地块完成征迁后入市，对福州楼市的意义有三——

第一，有效预热市场。

相比前几年的安商政策，如今诸多省会，都在逐步提高货币安置的比例。

政策红利搭配金山板块地价红利，高宅村的不少村民入市时机很好。

近一些的话，可以选建发玺云，万科城市之光，不离金山。远一些，台江上海西地块的建发、国贸产品也可以看起来了。

第二，高宅村地块上，产品可甜可咸，可塑性强。

正如标题所说，大金山南北扩张，飞凤山左右逢源，高宅村地块处于两条发展带的汇聚点。

高宅村地块的产品风格，可以融入金山核心。

金山楼市消费群体是六边形的中产阶级。这个阶级的特点就是实现均好性。

反之，公园道一号目前主打225㎡的产品，均价在5万左右，但因为不像融侨外滩靠近市中心，即使江景再美，也未必是中产阶级的菜。

目前高宅村周边主要是金山工业集中区浦上园。比较缺商业配套，距离海峡奥体阳光天地、金山正祥广场的距离都在2公里左右。

未来周边规划的商业、体育用地，再加上一个飞凤山公园和流花溪，这对中产阶级吸引力很大。

当然，高宅村地块的产品风格也可以向飞凤山奥体靠拢。飞凤山两侧新盘，主打舒适的居住感觉与产品力。

江山云出容积率只有1.88，17栋，318户。建发缦云、榕发麓里云筑都是第四代住宅。

进可对飙金山核心区卷大平层产品，退可与第四代住宅掰掰手腕。

高宅村地块需要警惕——天赋条件很好的地块，既要又要的定位模糊，短时间容易无法集中资源。

第三，地铁4号线和福耀科技大学是未来高宅地块的底气。

去年，12月9日，福州地铁官网发布福州市城市轨道交通。第三期建设规划（2024～2029年）公示。4号线二期赫然在列。

4号线二期于帝封江站，止于半洲站，服务乌龙江北岸，线路长约13.3km，设站8座。

泰禾红树林与高宅村之间，很有可能会落下一个地铁站点。

此外，设在南屿的福耀科技大学在去年11月完成了行政楼主体结构封顶，力争2023年秋季开始小量招生，2024年秋季全面正式招生。

此外根据去年6月的高新区的规划公示，未来在浦上大桥和湾边大桥之间，地铁3号线或将穿江而过。另外还有可能设置一条过江隧道。

也就是说高宅村地块的周边或将集中地铁4号线、地铁3号线、一条过江通道。再加上稍远处的2号线和5号线，南北通透、左右逢源的趋势更加明显。

金山的二手房

身边有个朋友，在金山大道沿线有房子。当年装修豪华，小区却没有电梯，最近一直在犹豫是否要出手。

过去金山地块是物以稀为贵，出让的地块少。如今土拍政策变化，金山加大供地趋势明显。

20年后，金山不可避免也会经历一轮产品升级和住房迭代。金山水厂、高宅村，两幅地块今年进行征迁，2-3年后的入市都将改变金山楼市的的格局。

金山的房东们，可以重估下手上的房产，有机会值得进行下产品升级。